Март 30th, 2017 
brandlymoda Приобретение квартиры в новостройке для сдачи в аренду — надежный инвестиционный инструмент
Приобретение квартиры в новостройке для сдачи в аренду — надежный инвестиционный инструмент. А для тех, кто берёт квартиру для себя, но в силу различных обстоятельств пока не планирует в нее переезжать, это возможность взять дополнительный доход.
Сладкое место
Как вычисляет управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая, локация — один из самых серьёзных параметров, воздействующих как на величину арендных ставок, так и на скорость сдачи квартиры. Так как большинство арендаторов выбирают объекты поближе к метро.
Исходя из этого при выборе новостройки для приобретения недвижимости под сдачу в аренду необходимо учитывать транспортную доступность. Чем она лучше, тем дороже возможно сдавать квартиру. Но не следует забывать, что стоят новостройки у метро дороже.
В случае если основной целью для рантье есть большой ежемесячный приход, то станция подземки рядом — это лучший выбор.
В случае если же клиент квартиры пытается «отбить» за счет аренды затраты на ее приобретение, то обычно удачнее купить недорогое жилье в отдаленном районе. Это связано с тем, что ставки аренды не имеют пропорциональной зависимости от цены недвижимости. К примеру, квартиру в жилом комплексе в «ветхой» Москве, но за МКАДом, возможно купить за 2,68 миллионов рублей. и сдавать ее за 20 тыс. руб. в месяц.
В этом случае она окупится приблизительно за 11 лет. А вдруг забрать квартиру в новостройке у метро, то срок возврата инвестиций будет приблизительно в полтора раза дольше.
Ходовой товар
Общеизвестно, что самый ходовой товар на рынке — это однокомнатные квартиры. В массовом сегменте на их долю приходится до 40% спроса. Еще четверть арендаторов желает жить в «двушках». Соответственно, на эти два типа квартир приходится 2/3 спроса.
Востребованность, со своей стороны, «тянет» вверх и ставки: традиционно быстрее всего растут цены на «однушки», на втором месте — объекты с двумя помещениями.
Исходя из этого при покупке квартиры для сдачи в аренду имеет суть выбирать между этими двумя вариантами. Помимо этого, необходимо учитывать и необходимость ремонта в новостройке. В одно-двухкомнатной квартире и денежные, и временные затраты будут ниже.
Соответственно, они стремительнее окупятся.
Время сделки
Как мы знаем, на этапе котлована квартиру в новостройке возможно купить по минимальной цене. Но в случае если недвижимость покупается для сдачи в аренду, то необходимо оценивать не только ее цена, но и потерянную пользу. Так, средняя ставка на «однушку» площадью около 40 кв. м в Москве сейчас образовывает 35 тыс. руб. в месяц.
В случае если новостройка находится на начальной стадии строительства, то до ее ввода в эксплуатацию нужно будет ждать минимум два, в противном случае и два с половиной года. А за эти 2,5 года возможно было бы взять 1,05 миллионов рублей. арендных платежей.
При выборе строящегося жилого комплекса необходимо учитывать данный нюанс. Покроет ли рост стоимостей в проекте во время строительства потенциальный доход от аренды за данный же срок? Сейчас, в то время, когда темпы повышения цены недвижимости на первичном рынке очень низки, приобретение квартиры под сдачу в аренду в уже готовом либо близком к этому доме может оказаться более удачной.
Соперники — апартаменты
Не обращая внимания на то что начальные цены на квартиры в Москве сейчас находятся на беспрецедентно низком уровне, апартаменты так же, как и прежде продаются дешевле. И при более низком пороге входа арендные ставки на апартаменты будут такими же, как и на квартиры. Соответственно, отбить собственные вложения вы сможете стремительнее.
Более того, в Белокаменной многие апартаментные комплексы «заточены» под арендный бизнес. В них возможно купить недвижимость не только с отделкой, но и с меблировкой, и с возможностью передачи функции сдачи в аренду управляющей компании. Жилье в статусе квартиры более весьма интересно для тех, кто в возможности планирует в него переехать сам либо переселить родственников.
Квартира с отделкой
Ремонт квартиры в новостройке, кроме того минимальный, отнимает не только деньги, но и время. А для арендодателя любой простой, как уже было сообщено выше, это потерянная польза. Другими словами за ежемесячно ремонта будет недополучен потенциальный доход.
Исходя из этого прежде всего необходимо обратить внимание на новостройки с готовой отделкой. Ее наличие разрешит начать сдавать жилье сразу после оформления и получения ключей права собственности.
Помимо этого, в зданиях с ремонтом от застройщика возможность того, что в соседних квартирах будут вестись шумные работы по отделке, сведена к минимуму. А это значит, что арендодателю не нужно будет давать дисконт за подобные неудобства.
Обнажённые стенки
Сдача квартир без отделки в новостройках за символическую плату и в обмен на ремонт достаточно распространена на рынке. Особенно эта схема популярна среди гастарбайтеров.
На практике же данный вариант может обернуться важной головной болью для обладателя жилья. Обычно результатом аналогичных бартерных взаимоотношений между съёмщиком и арендодателем есть растянувшийся на неизвестный срок низкокачественный ремонт. Часто на такие объявления откликаются бригады ремонтников из государств ближнего зарубежья, каковые применяют квартиру как общежитие, параллельно занимаясь вторыми объектами за «живые» деньги.
Наряду с этим «по месту жительства» работы производятся спустя рукава, потому, что никакого денежного интереса тут нет.
Экономия на мебели
«Путь, по которому идти не требуется, — это обстановка квартиры ветхой мебелью, которая за ненадобностью хранится на даче. Одно из серьёзных преимуществ арендных квартир в новостройках — это как раз новизна. Исходя из этого стоит купить хоть и недорогую, но все же новую и качественную мебель», — увидела Литинецкая.
Благо на МКАДе отыскать мебельный гипермаркет не неприятность.
А дабы случайно не приобрести лишнее, имеет суть выставить пустую квартиру с пометкой, что все нужное будет куплено под нанимателя. Нельзя исключать, что на такое объявление обратит внимание арендатор со своей мебелью, именно находящийся в отыскивании квартиры без обстановки.
Адекватная ставка
У арендодателей и арендаторов представления о том, что такое честная арендная ставка, в значительной мере расходятся. Исходя из этого выяснить степень адекватности этого показателя достаточно непросто. Чтобы оценить более-менее настоящую цена аренды, которая разрешит и не продешевить, и не затянуть срок экспозиции до бесконечности, необходимо начать с выяснения средней ставки по округу и району.
Это разрешит приблизительно сориентироваться в ситуации на рынке.
После этого взглянуть, имеется ли в районе/округе новые жилые комплексы того же класса, какие конкретно варианты и за какие конкретно деньги предлагаются в них. Это разрешит возможность выяснить, как выше среднерыночных показателей сдаются квартиры в новостройках. Познание данной отличия существенно упростит задачу. Но самый верный вариант — пригласить опытного оценщика.
Это не верно дорого, как принято вычислять. И разрешит учесть в арендной ставке все хорошие и отрицательные качества квартиры.
Сроки окупаемости
Правильные цифры зависят от огромного количества факторов. В случае если же оперировать средними показателями, то расчет будет выглядеть следующим образом: по оценке аналитиков, однокомнатная квартира в новостройках массового сегмента «ветхой» Москвы в среднем сейчас стоит 6,29 миллионов рублей. А средняя ставка на столичные «однушки» этого же класса, независимо от локации и площади, — 33 тыс. руб. в месяц.
Не учитывая динамики трансформации арендной ставки срок возврата положенных средств будет равна примерно 16 лет.
Но, в зависимости от класса новостройки сроки смогут существенно различаться. К примеру, в элитном сегменте аренда однокомнатной квартиры в среднем обойдется в 130 тыс. руб. в месяц, а средняя цена таковой «однушки» в новостройке — 30,73 миллионов рублей. Соответственно, она окупится приблизительно за 20-летний период.
«Обыграть» ипотеку
Сможет ли доход от аренды перекрыть размеры выплат по ипотечному кредиту? В случае если сказать о «ветхой» Москве, новостройках в финальной стадии строительства и рядом с метро, то, вероятнее, нет. К примеру, дешёвая «однушка» в доме у метро «Водный стадион» обойдется в 7,92 миллионов рублей.
При средних сроке кредитования и процентной ставке (12,68% годовых и 15 лет), и начальном платеже в размере 20% от цены жилья ежемесячный платеж составит 78,8 тыс. руб.
Согласно данным ЦИАН, средняя ставка на «однушки» в этом районе сейчас зафиксирована на уровне 33,7 тыс. руб. в месяц. А также в случае если учесть качественные характеристики сдаваемой квартиры — новый дом с высококлассной инфраструктурой, рациональные планировки, свежий ремонт, — сдать ее больше чем за 60 тыс. руб. в месяц вряд ли удастся. Сказать об окупаемости ипотеки арендой возможно лишь в том случае, если начальный взнос образовывает половину и более стоимости квартиры.
Мнения специалистов
«Арендный бизнес остаётсяпривлекательным для инвесторов кроме того тогда, в то время, когда остальные инструменты дают сбои, — говорит управляющий партнер АН Spencer Estate Вадим Ламин. — Большие игроки часто скупают целый пул квартир в новостройках, а после этого завлекают опытное агентство недвижимости в качестве УК для сдачи и обслуживания. Эту схему взяли на вооружение и госструктуры, к примеру АИЖК».
«Количество инвестсделок на столичном первичном рынке недвижимости за последние 2–3 года значительно сократилось, — ответила Мария Литинецкая. — Но сказать о том, что они провалились сквозь землю совсем, некорректно. В игру возвращаются инвесторы, каковые пользуются тем, что в продаже представлено огромное количество удачных предложений во всех сегментах.
Помимо этого, понижение порога входа на столичном рынке и низкие ставки по ипотечному кредиту с государственным участием стали причиной тому, что последовательность клиентов покупают квартиры в новостройках, что именуется, впрок — подрастающим детям, каковые смогут в них переехать по достижению совершеннолетия. А до тех пор пока оно не наступило, эти квартиры возможно выгодно сдавать и приобретать дополнительный доход в домашний бюджет».
Специалисты пока не видят предпосылок для значительных изменений на рынке аренды жилья в Москве. «В текущем году не предполагаются ни важные колебания цены найма, ни ощутимые количественные либо качественные трансформации в составе предложения, ни резкие скачки спроса», — отметила замдиректора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. Так что имеется суть, пока рынок жилья ищет дно, собрать собственные активы, побегать по друзьям и родственникам, при необходимости зайти в банк, для получения солидного статуса столичного рантье.
Источник: mk.ru
Опубликовано в рубрике 
Метки: 
